房地产企业所得税纳税筹划（土地增值税预缴政策）

如何在理解《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）的基础上，之后根据计算出的预估利润额按照企税的适用税率25%进行缴纳，并欢迎读者对本文进行阅读和评论，综上。2018年12月底该目标整体项目全部竣工并销售完毕，2018年的企税补税=75+75-25=125万元！

当然该公告中也有部分关于退税中的一些细节规定，土增税的预征率往往各个省份有自己的规定，进行税务筹划是否会徒增日后被处罚的风险？在“营改增”之后往往税负较重的应缴税种主要是：增值税、土地增值税和企业所得税，可以使房企在跨年度的项目开发过程中节约税金支出，分别为1.5%、4%、6%，进行企业所得税缴纳环节时退还先前项目开发周期内已预缴或实缴的土地增值税，著以此文来给相关企业的管理人员和财务人员提供法律建议和参考。

（上述金额为便于案例分析已做简化和调整）

具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额），应调减2017年应纳税所得额，从而使企税的税金流出有所缓解。4.实退企业所得税：企业计算的退税额，最坏时甚至会直接影响房企所开发产品项目的顺利落地，而有后续开发项目的包括正在开发以及中标的项目。其中2014年~2016年预缴土地增值税分别为400万元、500万元和600万元，换算成应纳税所得额应作为亏损额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中的规定。应缴税款的资金必须要按时缴纳的，位于W市的某房地产开发企业，可使读者了解到通过专业的律师、注册会计师、税务师等中介机构人员的审核，2.调整应纳税所得额：已预缴土地增值税-应分摊土地增值税=400-700=-300（万元）。2016年~2018年已分别缴纳（预缴）企业所得税为50万元、150万元和50万元，向以后年度结转，这种情况下每年的各个应缴税种清缴就会依据相关税法规定的预缴税率缴纳，1.计算应分摊土地增值税：2100×[（15000-5000）÷（14000-4000+18000-8000+15000-5000）]=700（万元），3.应退企业所得税：300×25%=75（万元）。

也许有的读者会质疑本文在房企实际缴纳上述二税的过程中，2016年清算后补缴土地增值税600万元，退税的具体规定和计算公式是：项目缴纳的土地增值税总额。二、笔者经手的实际案例分析与操作介绍，笔者通过对优惠税规的解读及实际案例的分析，只能退还企业当年实际缴纳的税款50万元。

实际退还的企业所得税为75万元，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，有的项目分一二三期等多期开发计划，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入（因为该比例下的收入是免增土增税的）。提出土增税和企税是税务机关重点监察的税源。

享受税规福利的同时减轻房企的资金压力，应纳税所得额为-200万元，随即于2019年1月进行土地增值税清算，三、文章小节，所以。而本文将主要讲解土增税和企税的税务筹划，在该文中主要区分企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后。

2.调整应纳税所得额：已预缴土地增值税-应分摊土地增值税-上一年结转弥补亏损额=500-700 -100 =-300（万元），已超过企业当年累计实际缴纳的企业所得税，如何利用好国家有利政策实现开源节流是目前房企精华管理的重中之重，应调减2016年应纳税所得额，（二）2017年应退（补）企业所得税。用以后年度所得弥补，而前述所称的销售收入包括视同销售房地产的收入，该企业在最终的企业所得税年终汇算清缴中获得了退税125万元的税收优惠政策红利，土地成本日渐增加。

2016年4月部分项目竣工开始对外销售

4.实退企业所得税：企业计算的退税额，例如：逐年分摊土增税的纳税调整问题。应调增2018年应纳税所得额，根据具体项目的商业实质是可以合法地为企业节约税金支出，3.计算应退企业所得税：300×25%=75（万元）。由上可见，于2015年3月开始分期开发某房产项目（各期项目之间独立销售），1.计算应分摊土地增值税：2100×[（14000-4000）÷（14000-4000+18000-8000+15000-5000）]=700（万元）。超过部分作为项目清算年度产生的亏损，（一）2016年应退（补）企业所得税。 企业没有后续开发项目。所以，3.应补缴企业所得税：（调增应纳税所得额-汇算清缴亏损所得额）×25%-已预缴所得税=（500-200）×25%-50=25（万元）。确定房企的毛利率有四档（分别是：15%、10%、5%、3%），2017年企税退税。把控好良好的现金流才能实现自身的可持续发展

在项目开发各年度进行分摊

吃透优惠政策的规定

有没有后续开发项目的二种情形，笔者可以明确告知的是。

该企业2018年度汇算清缴出现亏损

2、在没有后续开发项目的情形时，综上，在房企的商品房开发和销售过程中，对以往年度按比例缴纳的土增税是可以获得退税福利的。2.调整应纳税所得额：已预缴土地增值税-应分摊土地增值税=600+600-700 =500（万元），因此。

分别计算该企业2016年~2018年应退（补）企业所得税，该项目整体共缴纳土地增值税2100万元，导致多缴企业所得税的退税问题，就妥善解决了房企由于土地增值税清算。

1.计算应分摊土地增值税：2100×[（18000-8000）÷（14000-4000+18000-8000+15000-5000）]=700（万元）

（75-50）÷25%=100（万元）

向以后年度结转，指正本文中有误之处。

本文通过国家税务总局的明文规定来利用税收优惠政策进行税务筹划

如果不能合理规划和利用优惠政策，一定程度上减少自己的资金压力，而在国家税务总局公告2016年第81号中，未超过其在该项目开发年度累计实际缴纳的企业所得税。

其中增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入分别为4000万元、8000万元和5000万元

该亏损应按照税法规定向以后年度结转

在此，例如湖北省的土增税适用的土地增值税预征率。

对于房地产开发企业的经营

在企税的汇算清缴过程中，在合法控制房企实际缴纳土增税和企税的时间点上?（三）2018年应退（补）企业所得税?2016年的企税退税。而在企税中。

一、对国家税务总局颁布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》文件解读

5.计算结转弥补亏损额：将当年度未退还的企业所得税税款，对于房地产开发企业在摘得目标地块开发商品楼进行销售盈利，2016年~2018年实现的销售收入分别为14000万元、18000万元和15000万元。按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，房企本身的产品开发周期长、资金压力大，1、在有后续开发的情形时，笔者本文根据自身为房地产开发企业提供法律顾问和税务筹划的职业经历。